No residents amb immobles a Espanya: el model 210 (IRNR)

El model 210 és l'autoliquidació de l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) per a qui obté rendes a Espanya sense establiment permanent. Si ets una persona física no resident i tens un immoble urbà a Espanya que fas servir tu, que deixes a familiars o que està buit, Hisenda entén que en treus una renda i l'has de declarar encara que no cobris res.

La renda imputada és l'1,1% del valor cadastral si el municipi té valors revisats per una valoració col·lectiva general en vigor dins dels deu anys anteriors, i el 2% en la resta de casos. Si l'immoble no té valor cadastral o no t'ha estat notificat a 31 de desembre, es pren el 50% del valor d'adquisició (o del valor comprovat, si és més alt) i s'hi aplica l'1,1%. L'import es prorrateja pels dies de titularitat i pels dies que no ha estat llogat, i cada copropietari declara la seva part.

No es pot deduir cap despesa. El tipus és del 19% per als residents a la UE, Islàndia, Noruega i Liechtenstein, i del 24% per a la resta. Els immobles en construcció o que no es poden fer servir per motius urbanístics no generen renda imputada.

Els ingressos del lloguer tributen pel seu import íntegre, sense IVA, al 19% o al 24% segons on resideixis. Només els residents en un estat de la UE o de l'EEE amb intercanvi efectiu d'informació poden restar les despeses que permet la llei de l'IRPF, sempre que acreditin que estan directament relacionades amb aquests ingressos (article 24 del text refós de la llei de l'IRNR). Els residents en altres països tributen avui sobre l'ingrés brut, tot i que la qüestió és als tribunals, com expliquem més avall.

Pels mesos que l'immoble no ha estat llogat s'ha de declarar, a més, la renda imputada corresponent.

Els terminis han canviat amb l'Orden HAC/623/2026, publicada al BOE el 23 de juny de 2026. Des de les rendes del 2024 l'agrupació dels lloguers és anual. Les rendes del 2025 agrupades es presentaven de l'1 al 20 de gener del 2026. Per a les rendes del 2026 agrupades, el termini passa a ser de l'1 al 20 d'abril del 2027, amb domiciliació de l'1 al 15 d'abril. Qui declara cada lloguer per separat ha presentat les rendes de juliol a setembre del 2026 durant els vint primers dies d'octubre del 2026; les d'octubre a desembre del 2026 ja es presenten de l'1 al 20 d'abril del 2027.

Quan un no resident sense establiment permanent ven un immoble, el comprador (resident o no, persona física o empresa) ha de retenir el 3% del preu acordat i ingressar-lo amb el model 211 en el termini d'un mes des de la venda. Si no ho fa, l'immoble queda afecte al pagament de l'import més petit entre la retenció i l'impost. El comprador ha de donar al venedor el seu exemplar del model 211.

El venedor, per la seva banda, presenta el model 210 dins dels tres mesos següents al mes posterior a la venda, tant si hi ha guany com si hi ha pèrdua. El guany és la diferència entre el valor de transmissió (preu menys despeses i impostos de la venda) i el valor d'adquisició (preu de compra més millores i despeses i impostos de la compra, menys amortitzacions si n'hi ha) i tributa al 19%. La retenció del 3% s'hi resta i, si és més alta que l'impost, es pot demanar la devolució de l'excés. Els residents a la UE o l'EEE que venen el seu habitatge habitual a Espanya poden excloure el guany si reinverteixen l'import en un altre habitatge habitual.

A banda hi ha l'impost municipal sobre l'increment de valor dels terrenys (plusvàlua). Quan el venedor és una persona física no resident, el comprador actua com a substitut del contribuent. Convé revisar l'ordenança i el termini de l'ajuntament abans de signar.

Els residents fora de la UE han de nomenar un representant resident a Espanya en els casos de l'article 10 de la llei de l'IRNR, entre els quals hi ha quan Hisenda ho requereix per la quantia i les característiques de la renda o per la possessió d'un immoble a Espanya. El nomenament es comunica en dos mesos, amb l'acceptació expressa del representant, i no fer-ho és una infracció greu amb multa fixa de 2.000 euros (6.000 si el país no intercanvia informació tributària). Els residents a la UE en queden fora, i els de l'EEE també si hi ha normativa d'assistència mútua.

Els errors que veiem més sovint són oblidar la imputació d'un pis buit o d'ús propi, declarar renda imputada pels mesos que ha estat llogat, deduir despeses quan el resident és de fora de la UE o l'EEE sense haver valorat el litigi pendent, no presentar el 210 després d'una venda amb pèrdues i comprar a un no resident sense ingressar el model 211.

Des de l'1 de gener del 2027 el model 210 incorpora un annex per detallar les despeses deduïbles del lloguer i caselles noves per als dies d'ús o lloguer i el percentatge de titularitat, sigui quina sigui la data de meritació.