Habitatges d'ús turístic i de temporada: registre i fiscalitat

El Reial decret 1312/2024, de 23 de desembre, va crear un procediment de registre únic per als arrendaments de curta durada i la Finestreta Única Digital d'Arrendaments. Va entrar en vigor el 2 de gener de 2025 i les seves disposicions van començar a tenir efectes l'1 de juliol de 2025. Des d'aquella data, les plataformes no podien comercialitzar habitatges sense el número de registre que s'obtenia al Registre de la Propietat.

El Tribunal Suprem, en sentència de 19 de maig de 2026, va anul·lar el procediment de registre únic i les obligacions lligades al número, perquè va considerar que l'Estat no tenia competència per regular-lo. Sentències posteriors de 21 de maig i 1 de juny de 2026 van anar en el mateix sentit. Segons el text consolidat del BOE, han quedat anul·lats, entre d'altres, els articles 5, 8, 9 i 10, i l'article 6 en tot allò que es refereix al número de registre.

Continua vigent la Finestreta Única Digital (article 7), que rep les dades de les plataformes i les fa arribar a l'estadística oficial. A la pràctica, tornen a ser determinants els registres autonòmics i municipals. A Catalunya, això vol dir l'habilitació municipal i la inscripció al Registre de Turisme de Catalunya.

El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, publicat al DOGC el 8 de novembre de 2023, exigeix llicència urbanística prèvia per als habitatges d'ús turístic en els 262 municipis del seu annex. Les llicències duren cinc anys, prorrogables si el planejament ho permet, amb un màxim de deu habitatges per cada cent habitants. Els HUT ja habilitats en aquests municipis tenen cinc anys per obtenir la nova llicència o deixar l'activitat, amb una pròrroga possible. El Tribunal Constitucional va desestimar el recurs contra aquesta norma en la STC 64/2025, de 13 de març.

La Llei 2/2026, de 6 de març, va modificar l'impost sobre les estades en establiments turístics amb efectes des de l'1 d'abril de 2026. Per als HUT, la tarifa és de 4,50 euros per estada a Barcelona ciutat. A la resta de Catalunya és d'1,75 euros fins al 31 de març de 2027 i de 2,50 euros a partir de l'1 d'abril de 2027. Barcelona pot aplicar un recàrrec municipal i la resta de municipis en poden aprovar un a partir de l'1 d'octubre de 2026. El titular de l'habitatge actua com a substitut del contribuent, ha de fer constar l'impost separat a la factura i ha d'indicar el codi del Registre de Turisme de Catalunya a les declaracions.

Segons l'AEAT, els ingressos d'un lloguer turístic són, amb caràcter general, rendiments del capital immobiliari. Passen a ser rendiments d'activitat econòmica si s'hi presten serveis propis de la indústria hotelera (recepció permanent, neteja periòdica durant l'estada, canvi periòdic de roba, bugaderia) o si hi ha almenys una persona contractada a jornada completa. La neteja a l'entrada i a la sortida o el manteniment puntual no compten com a serveis hotelers. La reducció per arrendament d'habitatge de l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF no s'aplica als lloguers turístics ni als de temporada.

En IVA, el lloguer d'habitatge està exempt, però l'exempció no cobreix els apartaments on l'arrendador presta serveis de tipus hoteler, que tributen al tipus reduït del 10%. El Reial decret llei 29/2026, publicat al BOE el 7 d'octubre de 2026, amplia aquesta exclusió: des de l'1 de desembre de 2026, les estades de 30 nits o menys en un habitatge que no sigui la residència habitual de l'arrendador tributarien al 10%. Durant l'estiu de 2026 es va parlar d'un 21%, però el text publicat diu 10%. A la data d'aquesta revisió no hem pogut confirmar la convalidació al Congrés; si no es convalida, decau.

El model 179, la declaració informativa sobre la cessió d'ús d'habitatges amb finalitats turístiques, es va suprimir a partir de l'exercici 2024. Ara les plataformes informen a l'AEAT amb el model 238, derivat de la directiva DAC7 i regulat pel Reial decret 117/2024 i l'Ordre HAC/72/2024. Es presenta cada any durant el mes de gener i inclou els ingressos dels venedors. Per tant, Hisenda rep les dades de la plataforma i convé que la teva declaració hi quadri.

Si ets propietari no resident, declares els lloguers amb el model 210. El tipus general és el 19% per a residents a la Unió Europea, Islàndia, Noruega i Liechtenstein, i el 24% per a la resta. Només els residents a la UE i l'EEE poden deduir despeses directament relacionades amb el lloguer. Els mesos en què l'habitatge no s'ha llogat generen una renda imputada proporcional de l'1,1% o el 2% del valor cadastral.

L'Ordre HAC/623/2026 canvia els terminis: per a les rendes meritades a partir de l'octubre de 2026, el 210 de lloguers amb resultat a ingressar es presenta de l'1 al 20 d'abril de l'any següent. Les del tercer trimestre de 2026 encara es declaren els primers vint dies d'octubre de 2026.

Abans d'anunciar l'habitatge, comprova si el teu municipi és a l'annex del Decret llei 3/2023 i quina llicència o habilitació et demana l'ajuntament, i inscriu l'habitatge al Registre de Turisme de Catalunya. Si tens el número estatal obtingut el 2025, tingues present que el procediment que el sustentava ha estat anul·lat i que el codi autonòmic és el que compta. Decideix quins serveis prestaràs, perquè d'això depèn si és capital immobiliari o activitat i si hi ha IVA. Si l'estada és de temporada, per motius de feina o estudis per exemple, guarda el contracte i la documentació que justifiqui la temporalitat.

Els errors que veiem més sovint són aplicar la reducció del 60% a un lloguer turístic, oblidar l'impost turístic o no separar-lo a la factura, no declarar els ingressos que la plataforma ja ha comunicat amb el model 238 i, en el cas dels no residents, deixar de presentar el 210 de renda imputada dels mesos sense lloguer. També és habitual oferir neteja periòdica i canvi de roba durant l'estada sense tenir en compte que això fa aparèixer l'IVA.